Die Spekulationssteuer und Ihre Einzelheiten beim Hausverkauf
Ein Artikel von Arthur Ten -
Immobilienmakler aus Wuppertal
Ein Artikel von Arthur Ten - Immobilienmakler aus Wuppertal
Wann fällt Spekulationssteuer für Immobilien an?
Verkäufer sind verpflichtet, Steuern auf Gewinne aus Verkäufen und auf Einnahmen aus Geldanlagen zu zahlen. Ebenso ist die Spekulationssteuer auf den Gewinn aus dem Verkauf einer Immobilie zu zahlen. Der Begriff „Spekulationssteuer“ ist ein veralteter Begriff und ersetzt heutzutage die Umschreibung: „Einkommensteuer auf den Verkaufsgewinn aus privaten Veräußerungsgeschäften“ gem. § 23 EStG.
Der Verkauf von ganzzeitig selbstgenutzten Immobilien ist steuerfrei. Dies gilt sowohl für Wohnungen als auch für Einfamilienhäuser.
Steuern sparen dank Spekulationsfrist
Eine Möglichkeit, Steuern zu sparen, bietet die Spekulationsfrist.
Diese besagt, dass wenn die Immobilie über 10 Jahre im Besitz eines Eigentümers gewesen ist, die Spekulationssteuer hinfällig ist und somit nicht gezahlt werden muss. Es empfiehlt sich demnach, eine Immobilie erst nach 10 Jahren wieder zu verkaufen. Bei der Eigennutzung von Immobilien fällt die Spekulationsfrist kürzer aus. Die Spekulationssteuer ist nach dem Verkauf zu zahlen und ergibt sich aus der Höhe des Gewinns aus dem Verkauf.
Soll mehr als eine Immobilie verkauft werden, so sollte die Anzahl der Objekte drei nicht überschreiten. Andernfalls wird davon ausgegangen, dass die Immobilien gewerblich gehandelt werden und die Steuern auf die Einnahmen werden fällig.
Berechnung der Spekulationssteuer
Die Spekulationssteuer wird am Gewinn aus dem Verkauf und nach dem persönlichen Einkommenssteuersatz bemessen. Der Gewinn und damit auch die Höhe der zu zahlenden Steuer kann durch Kosten für Renovierungen, Werbekosten für den Verkauf oder für die anteilige private Nutzung der Immobilie geschmälert werden.

Die Berechnung der Spekulationssteuer setzt sich wie im folgenden Beispiel dargestellt zusammen:

Ein Objekt soll verkauft werden. Der Verkaufswert wird auf 200.000 Euro festgesetzt. Der Anschaffungswert in Höhe von 120.000 Euro und die Kosten für Renovierungen in Höhe von 15.000 Euro werden hiervon abgezogen. Es bleibt somit ein Wert von 65.000 Euro.Dieser Wert ist der Gewinn. Auf diesen Gewinn wird die Spekulationssteuer gezahlt, die (abhängig vom persönlichen Einkommenssteuersatz) beispielsweise 40 Prozent beträgt.Somit ist eine Spekulationssteuer in Höhe von 26.000 Euro zu zahlen.Die Kosten für den Makler, den Notar oder für die Vorfälligkeitsentschädigung bei der Bank können und sollten ebenfalls vom Gewinn abgezogen werden, um die Steuer zu senken.Die Spekulationssteuer ist demnach nicht als fest Prozentsatz festgelegt, sondern richtet sich nach dem individuellen Einkommenssteuersatz.
Erbschaft und Spekulationssteuer
Damit die Erbschaft nicht mit einer bösen Überraschung einhergeht, ist es wichtig, sich über die Spekulationssteuer im Falle der Erbschaft zu informieren. Erlangt man eine Immobilie über eine Erbschaft, gilt es somit folgende Dinge zu beachten. Beim Verkauf der Immobilie fällt grundsätzlich auch eine Spekulationssteuer an. Um diese zu vermeiden, ist es wichtig zu wissen, wann der Vorbesitzer das Haus/Grundstück erworben hat.  Denn von da an berechnet sich normalerweise die Spekulationsfrist von ebenfalls 10 Jahren. Die Frage, wie es sich mit der Spekulationsfrist bei zeitweisem Leerstand des Grundstücks/der Immobilie verhält, ist gesetzlich nicht eindeutig geregelt. Man sollte davon ausgehen, dass bei Leerstand damit zu rechnen ist, dass beim Verkauf innerhalb der Spekulationsfrist Steuern anfallen.

Die 10-Jahres-Frist kann umgangen werden, indem die Erben das Haus für 2 Jahre und auch noch im Jahr des Verkaufs bewohnen. In diesem Fall ist die Frist von 10 Jahren hinfällig.
Da die Erben durch eine Rechtsnachfolge zu Immobilienbesitzern werden, sind sie keine Käufer. Demnach wurde die Immobilie nicht an die Erben verkauft und es fällt keine Spekulationssteuer an. Wenn das dazugehörige Grundstück nur aufgrund eines Nutzungsrechtes genutzt werden konnte, gibt es keine weiteren Probleme. Das Nutzungsrecht ist ein grundstücksgleiches Recht und es ergibt sich kein Unterschied zu gekauftem Grund und Boden.

Achtung ist bei Übernahme eines Hauses, auf dem noch bestehende Hypothek lastet, geboten. Der Darlehenswert wird anteilig auf den Verkaufspreis gerechnet. Auf die Summe fällt sodann die Spekulationssteuer an.
Arthur Ten ist gelernter Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Seit über 15 Jahren vermittelt er bereits mit Leidenschaft und Erfolg Immobilien. Durch seine langjährige Erfahrung weiß er genau, wie auch schwierige Immobilien in jeder Lebenslage verkauft werden können.
Geschrieben von
Arthur Ten
Immobilienmakler aus
Wuppertal & Umgebung
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