Hausverkauf bei Scheidung – Worauf Sie achten sollten
Ein Artikel von Arthur Ten -
Immobilienmakler aus Wuppertal
Ein Artikel von Arthur Ten - Immobilienmakler aus Wuppertal
Eine Scheidung ist eine unangenehme Sache, bei der leider noch viele weitere Punkte im Bezug auf den Hausverkauf beachtet werden müssen. Viele Hauseigentümer überlegen, ob der Verkauf des Hauses sinnvoll ist oder ob es besser ist, das Haus zu behalten.Eine Scheidung ist erst möglich, wenn beide Partner ein Jahr lang räumlich getrennt voneinander leben. Eine Ausnahme stellt die Härtefallscheidung dar, bei welcher die Scheidung schneller vollzogen werden kann, da die Fortsetzung der Ehe für den Antragsteller unzumutbar wäre und der Anlass für die Härte in der Person des Antragsgegners begründet ist.

Im Folgenden finden Sie eine übersichtliche Darstellung über den Hausverkauf bei einer Scheidung.
Wie ist der Ablauf des Hausverkaufs?
Wir das Haus verkauft, werden zuallererst die auf dem Haus lastenden Kredite und die Vorfälligkeitsentschädigung an die Bank zurückgezahlt. Der verbleibende Erlös wird, wenn die Eigentumsanteile gleich sind, zur Hälfte auf beide Eigentümer aufgeteilt. Keine Rolle spielt es, welcher der Eigentümer nach dem Hauskauf mehr in das Haus investiert hat. Allein der Zugewinnausgleich könnte die hälftige Aufteilung des Erlöses ändern.
Dieser ergäbe sich aus einem nicht bestehenden Ehevertrag. Besteht kein Ehevertrag, so gilt gesetzlich das Prinzip der Zugewinngemeinschaft. Während der Ehe erworbenes Vermögen wird hier aufgeteilt. Ein Haus fällt ebenfalls unter dieses Vermögen und muss „aufgeteilt“ werden. Möchte einer der Partner im Haus wohnen bleiben, so muss er den anderen Partner auszahlen. Besteht hingegen ein Ehevertrag, kann in diesem bereits eine Regelung über den Hausverkauf bestehen.
Was passiert mit laufenden Krediten?
Der Hauskredit bleibt weiterhin bestehen und auch die Haftung bleibt dieselbe. In die Haftung fällt derjenige, der den Darlehensvertrag unterschrieben hat. Damit dies jedoch nicht zu Problemen führt, lassen Banken den Darlehensvertrag grundsätzlich von beiden Partnern unterschreiben.
Wie wird die Hausnutzung geregelt?
Im ersten Trennungsjahr entscheiden sich viele Ehepartner für eine räumliche Trennung. Zieht der Ehepartner nach 6 Monaten nicht wieder ein, so wird angenommen, dass dieser dem noch dort wohnenden Ehepartner das alleinige Nutzungsrecht übergeben hat. Aufgrund des Vorteils auf Seiten des im Haus verbleibenden Ehegatten kann der andere ein Entgelt für die Nutzungsüberlassung verlangen. Die Höhe dieses Entgeltes ist abhängig vom ortüblichen Mietspiegel. Die Zahlung kann mittels einer Ausgleichszahlung oder mittels Berücksichtigung möglicher Unterhaltszahlungen erfolgen (zum Beispiel durch Hinzurechnung zum Nettoeinkommen).

Im Folgenden ein Beispiel:
Die Ehefrau bleibt im Haus wohnen. Der Wohnwert beträgt 800 Euro. Demnach ist dieser Wert ihrem Nettoeinkommen von 1800 Euro zu addieren. Somit beträgt das Nettoeinkommen, welches die Grundlage für die Berechnung der Unterhaltszahlungen bildet, nun 2600 Euro.
Wann ist der beste Zeitpunkt für den Hausverkauf?
Der Hausverkauf ist im ersten Trennungsjahr nur dann sinnvoll, wenn abzusehen ist, dass die Partnerschaft tatsächlich nicht mehr fortgeführt wird. Vor allem dann, wenn die Größe des Hauses zu mächtig für den noch im Haus wohnenden Ehepartner ist.

Ist das Trennungsjahr beendet, so haben beide Parteien das Recht, den Hausverkauf zu verlangen. Fehlt die Zustimmung der anderen Partei, kann diese auch eingeklagt werden.Idealerweise sollte das Haus dennoch im Trennungsjahr verkauft werden, da das Geld bereits dann gebraucht wird. Zudem kann es für den Zugewinnausgleich genutzt werden.Es ist sinnvoll, vor Ablauf des Trennungsjahres in Ruhe nach potenziellen Käufern zu suchen. Später besteht die Gefahr, dass der Verkauf unter Zeitdruck durchgeführt wird und demnach ein geringerer Verkaufspreis erzielt werden kann.
Welche Steuern müssen gezahlt werden?
Geht das Eigentum von beiden auf nur einen Ehepartner über, so ist diese Eigentumsübertragung wie ein Verkauf zu handhaben. Somit wird auch eine Spekulationssteuer fällig.

Diese wird nicht fällig, wenn eine Unterhaltsverpflichtung gegenüber einem noch in dem Haus wohnenden Kind besteht. Bei einer Eigentumsübertragung aufgrund einer Scheidung, fällt bei Glaubhaftmachung dieser Umstände keine Grunderwerbssteuer an. Sie können eine Menge Steuern sparen.
Arthur Ten ist gelernter Kaufmann in der Grundstücks- und Wohnungswirtschaft. Seit über 15 Jahren vermittelt er bereits mit Leidenschaft und Erfolg Immobilien. Durch seine langjährige Erfahrung weiß er genau, wie auch schwierige Immobilien in jeder Lebenslage verkauft werden können.
Geschrieben von
Arthur Ten
Immobilienmakler aus
Wuppertal & Umgebung
0202-258584024
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